律师按语：看房确认书是现在房产中介普通使用的格式条款合同，因缺乏相应的法律条款规定，在实际中中产生了不少纠纷。本文将通过案例来分析看房确认书的法律性质。指导中介和通过中介拟购房或租房的客户重视并合理、合法的使用看房确认书。
【案情介绍】
朱某想租赁一套办公房。2009年10月朱某在北京某房地产经纪公司（以下简称中介方）业务人员的陪同下实地看了位于国贸附近的房屋，同时朱某在看房后签署了由中介方提供的《看房确认书》格式文本。在该《看房确认书》中，看房人承诺：“其本人、配偶及直系亲属均不会私下对经由中介方中介的房屋直接与业主签署买卖合同，亦不会私下再委托其他中介代理公司对经由中介方所中介的房屋进行购买的中介。如看房人与业主签订买卖合同的，需按实际成交价1%向中介方支付违约金。如违反看房确认书的约定造成损失，由违约方负责，包括买卖双方应付的佣金”。有效期为一年。朱某在签字的时候，确认书的所要看的房屋信息为空白，是中介方后来加上去的。
此后，朱某未再与中介方联系。到了2010年1月，中介方通过查询得知朱某已与原业主成交。于是，中介方以朱某利用中介方提供的房源信息、中介服务擅自与业主签订买卖合同，进行交易，而未支付佣金为由，向法院起诉要求朱某向其支付佣金。
在庭审中，朱某辩称，其于2009年11月又通过另一家中介公司对该房屋进行了查看，并签署了《看房确认书》。在第二家中介公司的居间下与原业主签订了《租赁协议书》。2009年11月朱某在第二家中介公司的居间下，与原业主签订了《租赁合同》，并向其支付了相关居间报酬。同时，朱某出示了相关证据。
最终，法院认为，中介方提供的《看房确认书》仅能证明朱某在中介方的介绍下，查看了该房屋，而不能证明朱某是在中介方的居间下与原业主达成房屋租赁合同。至于《看房确认书》中所约定的违约金等条款，是中介方预先拟订的格式条款，具有加重被告责任等情形，应为无效，中介方不能据此要求朱某支付违约金。鉴于中介方陪同看房的事实，酌定朱某支付中介方居间必要费用200元。
【法律分析】
一、看房确认书的性质
目前房产中介服务市场上使用的看房确认书形式多种多样，但内容基本相近。归纳起来主要包括以下内容：
1） 有关委托居间的内容
委托合同一般应在客户委托中介公司寻找房源时由客户与中介公司签订，在委托合同中通常会确立委托居间关系、确定居间报酬、居间服务事项等内容。在经纪业务中，考虑到客户在进入买卖的实质性阶段以前一般不愿意签署法律文件的心理，为便于广纳业务,很多中介公司在客户委托的前期未与其签订委托合同，而是在看房确认书中，将委托居间合同的主要内容载入其中，以确定委托关系。
2） 记录带看房屋的事实
看房确认书的重要用途就是记录中介公司陪同客户踏看房屋的事实，包括踏看房屋的坐落、踏看的时间等，以表明中介公司向客户提供了房源信息。
3）设定违约责任防“跳单”
“跳单”，指的是，买卖双方在获得经纪机构提供的房源交易信息后，为了逃避向经纪机构支付居间报酬，而私下串通，在经纪机构不知情的情况下完成交易。
看房确认书的根本目的在于防止客户在获取中介公司提供的房源信息后“跳单”。看房确认书中的防“跳单”条款一般以违约责任的形式表现，即列出客户违约的情形，如客户在看房时不得与业主交换名片、看房后不得私下或委托其他中介公司与业主接触或交易等，如有违反客户要向中介公司支付成交价1%甚至更高比例的违约金或报酬。
除记录带看房屋的内容以外，看房确认书的内容与委托合同的内容相近，只是表现形式更为简洁，以便于客户签署；内容上更侧重于对“跳单”的制约。
我们认为，目前市场上广泛使用的看房确认书具有委托合同的性质，或者作为已签署的委托合同内容的补充，其内容涵盖了客户委托居间的意思表示、居间成功的报酬、佣金支付的时间、违约责任。同时，签署看房确认书还表明中介公司向客户提供了房源信息等居间服务。
二、凭看房确认书能否要求支付报酬
过去当客户为逃付佣金私下与业主成交时，中介公司凭看房确认书一般都能追到佣金。而近来实践中，案情、判决结果与本案相似的大量案例使我们有必要分析看房确认书的作用。
《合同法》将居间合同分为报告居间和媒介居间。所谓报告居间，是指居间人为委托人寻找并指示可以与委托人建立合同关系的人。媒介居间是指居间人在委托人和第三人之间互寻、介绍和撮合，不但要报告订立合同的机会还要周旋于委托人和第三人之间，促使双方订立合同。
居间人取得报酬须具备两个要件：第一，所介绍的合同必须成立；第二，合同的成立与居间人的介绍有因果关系。委托人支付的报酬是以居间人为委托人提供了订约机会或经介绍完成了居间活动，并促成了合同的成立为前提条件。[2]促成合同的方法包括：一、提供信息，报告订立合同的机会；二、提供订立合同的媒介服务。
通过看房确认书可以确定中介公司提供了房源信息，可以认为是报告了订立合同的机会，但不能反映中介公司是否为客户提供了订立合同的媒介服务。当然在客户要“跳单”的情况下，也不会让中介公司再提供后续促成合同订立的媒介服务。
尽管提供信息也是促成合同订立的方法之一，但除非委托合同中明确约定中介公司只提供房源信息即报告订立合同机会的居间服务以外，如中介公司要按物价局规定的按房屋成交价1%的标准收取居间报酬[3]，那么，中介公司还要促成合同订立，甚至协助买卖双方办理过户这一居间服务以外的事务性服务。因此，除有特别约定，仅提供房源信息还不足以被认为全部完成房屋买卖的中介服务，以此要求客户按物价局的标准支付报酬恐难成立。
三、看房确认书违约条款的合理性
由于仅凭看房确认书要求“跳单”客户支付报酬，通常会因为看房确认书无法证明买卖合同是由中介方媒介促成，而在审判实践中得不到支持。因此，在看房确认书中，通常约定“跳单”的违约责任，并且所设定的违约金数额相当于佣金数额。如此设计的理由是，看房确认书实际上是客户与中介公司签订的协议，双方可以约定一方违约的情形、以及适用的违约金数额或违约金的计算方法。
至于违约金的数额通常设定为佣金数额，有观点认为，如客户不“跳单”佣金将是中介方可获得的预期利益，因此，以佣金作为违约金的数额属于客户在订约时可预见的，违约给中介方造成的损失，不存在违约金过高的问题。
在本案中，法院认为，这样的违约条款属格式条款且具有加重对方责任的情形，应为无效。那么，《看房确认书》中这样的约定是否加重了委托人的责任呢？
我们认为，该《看房确认书》中，中介方要求张某在看房后不得私下或再委托其他中介方达成交易，否则，需承担相当于佣金数额的违约金，这实际上是要求张某独家委托中介方提供居间服务，但是对于中介方取得独家委托权的对价，即基于客户独家委托，中介方应提供哪些相应的服务，在该《看房确认书》中没有约定。这在客观上可能会出现，中介方只要带看了房屋即使不提供后续的媒介居间服务，在客户自行成交或委托其他中介成交后，中介方仍可通过追究客户违约金的方式获得报酬。如在本案中，中介方虽然带看房屋提供了房源信息，但朱某最终是在其他中介公司的媒介居间下订立了买卖合同，并且成交价格比原来看房时确定的价格低，朱某也如数支付了佣金。如果朱某还需支付第一家（带看房屋）中介公司佣金，那么她将为此次购房支付二笔居间费，这似乎对朱某不公平。
此外，对于将违约金设定为佣金数额可视为给中介方造成的预期利益的损失，这一观点值得商榷。因为，按现行的收费规定，中介公司收取房价1%佣金的提前是，中介公司促成房屋买卖合同的订立。而提供房源信息不必然产生促成合同订立的结果，即便中介公司提供了后续的媒介服务，也存在未能促成合同订立而获得报酬的可能性。因此，将媒介居间成功后的报酬作为违反《看房确认书》的预期利益显然不合理。
四、对于中介公司核心价值的认识及权益保护
本案例在近期的中介服务纠纷中具有一定代表性，从这个案例的判决中可以看到法院对于看房确认书所涉及的法律问题及权益保护方面认识的最新动向。看房确认书对于制约委托人“跳单”的不诚信行为，保护中介方的正当权益具有重要的作用。但中介方利益保护过当就会侵犯到委托人的利益。本案带给我们的重要启示在于，如何合理地保护中介企业的权益。
过去我们遇到客户签署了《看房确认书》后未通过中介方成交，都会不假思索地认为是客户“跳单”的不诚信行为。本判例将看房后通过其他中介方成交，并足额支付了佣金的情形不作为“跳单”的行为，不应支付相当于佣金数额的违约金。我们认为这份判决在法理和情理上均有说服力，但该判决认为，客户对于提供了房源信息的中介公司只需支付200元的必要费用，我们认为，这显然没有充分认清到房产中介的核心价值，不利于中介公司权益的保护。
房产中介经纪服务的核心价值并不在于促成房屋买卖合同的订立这一环节，而是在于提供有效的房屋信息。因为，形成房产经纪行业的重要市场动因是，节省了交易双方的寻找、筛选交易对象而应付出的时间、精力成本。试想，在过去没有中介行业的时候，买或卖一套房屋，得四处跑街找房源或贴广告找买家，不仅信息量有限，而且效率低下。有时要找到、筛选出有效的交易信息而花费的时间精力成本远远超过了目前物价局对于房产中介的收费标准。这也就是中介公司要通过《看房确认书》来保护自身利益的根本原因。尽管买卖方委托中介的根本目的在于订立合同、实现交易，但这只是中介服务结果，或者说检验中介提供的信息是否为有效信息的结果。对于交易双方而言，获得了有效的交易信息后，中介公司的作用十分有限。因为，有了明确的交易对象，双方完全可以自己谈合同，而且在合同的订立过程中，主要涉及的是法律服务，或许律师比中介公司更合适，但交易双方、律师、或其他任何人几乎不可能取代经纪人去收集、整理、筛选、为交易双方提供有效的交易信息。
本案判决，客户只需向中介公司支付200元的必要费用，显然是将居间服务等于劳务，以中介公司为客户打过几个电话、跑过几条马路来衡量。这不仅可能引导交易双方实施“跳单”的不诚信行为，而且在实践中有可能会被恶意利用。如委托人在获得房源信息后，与业主恶意串通通过其他中介（特别是一些“开票”公司）以较低的价格成交而无需承担任何责任，将有可能引发中介公司间的恶性竞争，甚至有可能使得提供规范服务的中介公司的正常经营受到影响，正当权益无从保护。
《看房确认书》作为房产中介服务过程中的重要法律文件之一，对于它的认识、变动、发展无不牵动中介企业甚至中介行业与广大交易双方合法权益的保护和制衡，如果对于房产中介服务的核心价值缺乏足够的认识，就事论事的判决或许形式上符合法律的规定，但可能会导致两个群体利益上的失衡。
