家庭共有房产、父母出资购房、房产赠与与继承8问

答：房产权利人除了夫妻双方以外，还包括第三人（如一方父母），该房屋产权即为“家庭共有房产”。

对家庭共有房屋的分割问题可告知当事人另案起诉，或者中止离婚诉讼，不应将其他家庭成员追加为离婚诉讼的共同诉讼人。因此，对“家庭共有房产”的处理方法有两种：1、人民法院对该房产不予审理，当事人就该房产争议另案起诉；2、当事人申请中止离婚诉讼，另行提起析产之诉，待另案判决后，恢复离婚诉讼的审理。

2、离婚诉讼涉及家庭共有房屋的分割，在法院中止离婚诉讼后，离婚诉讼的夫妻及家庭成员均不提起诉讼对房屋进行确权和分割，该离婚案件如何处理？

答：遇到这类情况，法院可向当事人释明不起诉对房屋进行确权分割的法律后果，征询其对家庭共有房屋中涉及夫妻共有部分的分割意见。如果当事人同意在该案中不主张人民法院对该房屋进行继续分割的，则案件恢复审理；如当事人坚持分割，则法院可限定其向法院提起诉讼的期限，逾期则告知当事人另案处理，离婚诉讼恢复。

3、婚后一直与家庭其他成员共同生活离婚时如何确定夫妻共同财产？

答：应将夫妻共同财产先从家庭共同财产中析出。

4、离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，应当如何处理？

答：离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理；或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。

5、父母出资购房的房屋产权如何处理？

答：父母出资为子女购房，房屋产权因处理情况不同而有所差别，大致有以下三种处理方式：

1、房屋产权归家庭共有：父母与子女的名字共同登记在房屋产权证上；

2、出借：由子女向父母打借条，并保存好银行汇款等凭证。借条须有子女及配偶的签名，并说明借款用途；

3、赠与：子女结婚前，父母为子女出资购房的，视为对子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；子女结婚后，父母为子女出资购房的，视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

6、个人受赠、继承不动产，需要交纳那些税？

答：个人无偿赠与不动产的，需缴纳全额契税（目前税率4%）及印花税，房屋赠与在多数情况下要缴纳个人所得税20%，但赠与直系亲属、抚养人或赡养人、房屋遗产依法继承人三种情况免交个人所得税。

个人通过遗嘱、法定继承不动产的，缴纳契税有两种情况。对于《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属的，不用缴纳契税。对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税。此外，还需收取产权登记费按件收取。

7、个人将无偿受赠的房产再次转让，需要交纳哪些税？

答：1、受赠者5年内再次转让房产的，交5.5%的营业税，若计征时间超过五年，可免营业税。计征营业税的时间分两种情况：

（1）对于继承、遗嘱、离婚、赡养、直系亲属赠与方式取得的住房，时间从赠与人取得房产时间起计算；

（2）对于其他无偿受赠方式取得的住房，从受赠行为后新产证（交完契税凭证）上注明的时间为准。

2、受赠者再转让房产，还需缴纳20%的个人所得税。正常交易的卖房应交纳的个人所得税计算公式为：应纳个人所得税税额＝应纳税所得额×20%。应纳税所得额＝房产转让收入额-房产原值-合理费用。 其中：合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

8、生前无偿赠与不动产与继承不动产的利与弊？

答：1、生前赠与：利处在于生前赠与房产能够即时办理房产过户，受赠者能够即时拥有房屋所有权；但弊端在于生前赠与需要交纳更多的税收，需缴纳全额契税、印花税，多数情况下要缴纳个人所得税20%，但赠与直系亲属、抚养人或赡养人、房屋遗产依法继承人三种情况除外。

2、遗嘱继承：遗嘱继承房产所有权是被继承人在遗嘱中写明将房产归继承人所有，继承人依遗嘱取得房屋所有权。利处在于少缴税，只需交纳产权登记费，按件收取。弊端在于继承人须待被继承人死亡后才能办理房产过户，拥有房屋所有权；且即使被继承人所立遗嘱已经进行公证，但在被继承人死亡后，房屋登记部门办理房产过户时仍要求其他继承人到场，除非其他继承人提供不出其他公证遗嘱，该份公证遗嘱的效力才会被认定。因此，依遗嘱继承取得房屋所有权的手续较生前赠与房产而言，更为繁琐和艰难。